I en bostadsrätt äger du inte lägenheten – du har rätt att använda den. Huset, inklusive fasaden och det som sitter i den, är föreningens. Fönstren sitter precis på gränsen mellan ditt och föreningens, och därför är svaret på ”får man byta fönster i en bostadsrätt” nästan alltid: inte på egen hand.
Vem som ansvarar för underhållet av fönstren bestäms i två steg. Bostadsrättslagen säger att medlemmen ska hålla lägenhetens inre i gott skick, men överlåter till stadgarna att dra gränsen i detalj. Det är alltså föreningens stadgar som avgör – och de skiljer sig mellan föreningar. Den här guiden beskriver hur det brukar vara. Den är inte juridisk rådgivning; läs föreningens stadgar och fråga styrelsen eller förvaltaren när det är oklart.
Så brukar ansvaret vara fördelat
Fördelningen varierar mellan stadgar. I många stadgar ser den ut ungefär så här:
Medlemmen ansvarar för
- glaset i fönstret, inklusive isolerrutor,
- beslag, handtag, lås och spanjoletter,
- tätningslister,
- målning av fönstrets insida, det vill säga innerbågens insida och karmens insida,
- persienner och vädringsfilter.
Föreningen ansvarar för
- karm och bågar som konstruktion,
- målning och kittning av fönstrets utsida,
- fönsterbleck, foder och drevning mot fasaden,
- byte av hela fönster.
Säger stadgarna ingenting alls om fönster gäller bostadsrättslagens huvudregel: medlemmen svarar för lägenhetens inre och föreningen för resten – och fönstret hamnar mitt emellan. Fråga då styrelsen. Och säger stadgarna något annat än listan ovan gäller stadgarna.
I praktiken betyder det att en medlem som vill ha ett tätare, varmare fönster kan byta tätningslister och i vissa fall glas i innerbågen själv, men att allt som syns från gatan eller rör bågen och karmen går via styrelsen.
Får man byta fönster – och vad krävs
Byte av fönster i ett flerbostadshus räknas som ändring av fasaden. Det får en enskild medlem inte göra, och föreningen får det bara med bygglov om husets utseende påverkas – vilket det nästan alltid gör när ett träfönster blir ett aluminiumfönster, när spröjsen försvinner eller kulören ändras. I Stockholm är många äldre stenhus dessutom klassade av Stadsmuseet, och då är kraven på att behålla originalfönstren höga. Ligger huset utanför detaljplan är reglerna friare, men det gäller sällan i Stockholms stad.
Det är ett skäl till att föreningar i Stockholm oftast renoverar i stället för att byta: renovering kräver inget bygglov så länge utseendet behålls och kan delas i etapper. Hur en sådan fönsterrenovering för en BRF går till, från platsbesök till offert och etapper, beskriver tjänstesidan.
Dragiga fönster, kondens och trasigt glas – vem gör vad
Det drar. Tätningslister är normalt medlemmens sak. Men beror draget på att bågen hängt sig eller att karmen glipar mot väggen är det föreningens. Prova guiden täta fönster som drar först – hittar du läckan vet du vem du ska prata med.
Kondens. På insidan av rutan är det inomhusluften, och det är din sak att vädra och ventilera. Mellan glasen i en isolerruta är rutan punkterad, och glaset är ofta medlemmens ansvar enligt stadgarna. Guiden kondens på fönster hjälper dig se skillnaden.
Trasigt glas. Oftast medlemmens ansvar enligt stadgarna, men din hemförsäkring kan täcka skadan beroende på villkor och självrisk. Anmäl till både styrelsen och försäkringsbolaget innan du beställer glasmästare.
Fönster som inte går att stänga. I många stadgar är beslagen medlemmens och bågen föreningens. Kärvar det för att bågen hängt sig är det föreningens underhåll.
Likhetsprincipen – alla medlemmar ska behandlas lika
När föreningen renoverar eller byter fönster gäller likhetsprincipen: styrelsen får inte gynna vissa medlemmar på andras bekostnad. Alla fönster görs i samma standard, ingen lägenhet hoppas över, och vill någon ha ett dyrare tillval – ljudglas mot gatan, till exempel – får den medlemmen normalt betala mellanskillnaden själv. Samma princip gör att en medlem inte kan kräva att föreningen byter just hans fönster för att han tycker det är dags.
ROT-avdrag i bostadsrätt
ROT är ett avdrag för privatpersoner, så föreningen får det aldrig. Som medlem kan du få ROT för arbete inne i lägenheten om stadgarna gör det till ditt ansvar och du betalar själv – till exempel byte av glas i innerbågen eller montering av tätningslister. För arbete som är föreningens ansvar – i många stadgar utsidan av fönstret och byte av hela fönster – får du inget avdrag. Betalar föreningen gäller inget avdrag alls. Mer om reglerna på prissidan.
När du bör ta upp det med styrelsen – och när styrelsen bör anlita hantverkare
Som medlem: innan du gör något annat än att byta lister eller måla insidan. Skriv till styrelsen, beskriv problemet och fråga vad stadgarna säger. Du slipper tvister om vem som ska betala i efterhand.
Sitter du i styrelsen: när klagomålen på drag, kallras och kondens börjar komma från flera trappuppgångar, när färgen släpper på söderfasaden eller när medlemmar börjat åtgärda sina fönster på egen hand med olika resultat. Då är det dags för ett platsbesök där alla fönster i fastigheten gås igenom, och en offert som går att ta till stämman. Det är så vi arbetar med föreningar i Stockholm.
